Giá trị bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó. Đây là nhóm yếu tố cơ bản và quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị về lâu dài của bất động sản. Nhóm yếu tố này bao gồm: Vị trí của bất động sản : Có hai loại vị trí bất động Sự mất giá bán của đồng nội tệ. 2. Bất ổn trên thị phần chứng khoán. Chỉ số kinh doanh chứng khoán bị ảnh hưởng và ảnh hưởng bởi 5 yếu tố thiết yếu là: yếu tố kinh tế thế giới, yếu ớt tố kinh tế tài chính vĩ mô, cơ chế tiền tệ, yếu hèn tố liên quan đến cp và thông tin thanh toán của cổ phiếu. Bên cạnh cán cân cung - cầu của thị trường, còn có những yếu tố tác động trực tiếp đến tính thanh khoản của bất động sản, đơn cử như: Vị trí của bất động sản, giá bán so với thị trường, khả năng kết nối hạ tầng của bất động sản đối với khu vực Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là: Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 1. Nhóm các yếu tố tự nhiên * Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá bỘ giÁo dỤc vÀ ĐÀo tẠo trƯỜng ĐẠi hỌc kinh tẾ thÀnh phỐ hỒ chÍ minh----- -----phan nhẬt huy giẢi phÁp hỒn thiỆn hoẠt ĐỘng 1.1 - Yếu tố tự nhiên. Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. Thứ nhất - vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá AYSP. Thị trường BĐS là một thị trường có dễ dàng biến động dù chỉ có một thay đổi nhỏ. Người đầu tư bất động sản cần nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Để biết lúc nào nên đầu tư và lúc nào nên đợi chờ. Có nhiều yếu tố làm tăng giá bất động sản, chẳng hạn như quan hệ cung cầu, cầu lớn hơn cung dẫn đến nguồn cung khan hiếm làm tăng giá bất động sản là chuyện đương nhiên. Ngược lại, cung lớn hơn cầu giá bất động sản sẽ bị chững lại. Ngoài yếu tố cung cầu thì còn những yếu tố khác như sự can thiệp của chính phủ, cạnh tranh, tâm lý,… Cụ thể được chia thành 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường BĐS Yếu tố trực tiếp là các yếu tố có mối liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó và quyết định lên giá của đất, nhà ở, căn hộ chung cư Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến thị trường BĐS Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá bất động sản. Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như vị trí; kích thước, diện tích; địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;… Vị trí của BĐS vị trí của một sản phẩm bất động sản quyết định phần lớn giá trị của BĐS đó. có 2 loại vị trí cho mỗi loại BĐS vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai đều có vai trò quan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm BĐS. Bạn có thể hiểu, vị trí tương đối là những sản phẩm BĐS có vị trí trung tâm đô thị, hoặc trung tâm một vùng nào đó, tất nhiên vị trí này sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với các BĐS vùng ven của trung tâm. Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm BĐS, chẳng hạn như ở ngã 4 hay ngã 3, trên các trục đường huyết mạch và có giá cao hơn các BĐS khác ở cùng khu vực Diện tích. kích thước của sản phẩm BĐS một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Địa hình xây dựng so với các sản phẩm BĐS trong khu vực thì sản phẩm bạn chọn mua có địa hình cao hay thấp, điều này cũng ảnh hưởng đến giá của một sản phẩm BĐS. Thông thường một ngôi nhà hay mảnh đất ở địa hình thấp, vũng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập lụt vào mùa mưa hay triều cường. Xem thêm Cập nhật bản đồ ngập nước thành phố 2020 Địa hình vũng trũng xảy ra ngập lụt mùa mưa ảnh hưởng đến thị trường BĐS Thiết kế của sản phẩm một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của BĐS đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. Tình trạng môi trường môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Ngoài ra, còn các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất đất đó có sử dụng để trồng cây, hay chỉ để xây nhà, ngược lại quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến thị trường BĐS Khả năng sinh lời của bất động sản Gía trị của BĐS sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ nó, sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng tăng và ngược lại Hệ thống tiện ích nội ngoại khu Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh khu BĐS . Chung quy, các hệ thống tiện ích càng nhiều thì càng làm tăng giá BĐS Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Tính hữu dụng của BĐS. Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. Đọc thêm Danh sách các dự án chung cư sắp bàn giao tại TPHCM 2020 Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị BĐS Một ngôi nhà, mảnh đất hay một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản BĐS đó là hợp pháp có giá trị. Một số yếu tố về pháp lý của BĐS bạn đọc cần chú ý để quyết định giá trị của một sản phẩm BĐS Tình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị BĐS Các giấy tờ chứng thư pháp lý của BĐS Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…. Xem thêm Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Chung cư hết hạn đi về đâu? Các yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường BĐS Thông thường các yếu tố ngoại lai thường là các yếu tố mang tầm vĩ mô có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS toàn khu vực và cả trong nước. Yếu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến thị trường BĐS Nhà nước và chính quyền từng khu vực cũng có tác động đến thị trường BĐS, cụ thể khi ban hành mọt chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một công trình công cộng nào đó, cũng là sự đầu tư cho khu vực nói chung và đầu tư cho thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể như Các chính sách có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như * Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực * Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực * Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực * Hiện trạng vùng lân cận cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc… * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng * Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp so với các vùng khác * Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; * Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. Những yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường BĐS Dưới đây là 9 yếu tố khác cũng xoay quanh và làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS Căn hộ trung cấp, 1 đến 2 phòng ngủ sẽ lên ngôi Tăng trưởng GDP sẽ kích cầu thị trường bất động sản Tình trạng lệch pha cung cầu Gia tăng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp Kỹ thuật số thúc đẩy kinh doanh bất động sản qua mạng Ban hành nhiều quy phạm pháp luật Hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kích cầu thị trường BĐS trong nước Gia tăng cải tạo, chỉnh trang lại chung cư cũ Có thể bạn quan tâm Thông tin tổng quan, giá bán, tiến độ mới nhất dự án Grand Marina Saigon Tổng quan giá bán dinh thự The Rivus Elie Saab Masteri Quận 9 Tổng quan, giá bán The Global City Quận 2 CĐT Masterise Homes Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, người mua cần xem xét kỹ các yếu tố để quyết định giá mua cho hợp lý, không quá chạy theo những nhà môi giới và thị trường từng khu vực mà bỏ tiền đầu tư sai giá trị. Bạn cũng cần phải biết một số lưu ý khi mua nhà, căn hộ chung cư để có những quyết định chính xác nhất. Tìm hiểu thêm thông tin và tư vấn về thị trường BĐS vui lòng liên hệ Công ty TNHH Bất Động Sản Smartland Địa chỉ 92 Nguyễn Hữu Cảnh Phường 22 Quận Bình Thạnh Hotline 0916 25 78 25 24 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN1 - CÁC YẾU TỐ CỐT LÕI ẢNH HƯỞNG ĐẾN BẤT ĐỘNG - YẾU TỐ TỰ NHIÊNNhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhất - vị trí của BĐS Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của trí tương đối Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí hai - kích thước, diện tích mảnh đất kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá dụ tại Phú Quốc, với nhu cầu xây nhà để ở trong khu vực trung tâm thì kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền chiều rộng thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Giá các mảnh như trên tại Phú Quốc không hề rẻ và còn rất ít tại khu vực trung ba - địa hình của BĐS địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp ở đây là ven biển.Thứ tư - hình thức của BĐS đối với BĐS là nhà hay là các công trình xây dựng nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có hình thức - kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phương khác nhau thì hình thức của BĐS cũng sẽ khác năm - đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý... Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất độ màu mỡ của đất, điều này ngược lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông sáu - tình trạng môi trường môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS bảy - tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, động đất, khí hậu xấu... thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên - YẾU TỐ KINH TẾThứ nhất - khả năng mang lại thu nhập từ BĐS mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Điều này cũng giống như một mảnh đất bạn mua và bán được với giá tốt, sau đó người kế tiếp lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm BĐS đó tăng chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời hai - sự kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN, TPP,...Thứ ba - thị trường kinh tế sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị - YẾU TỐ THỊ TRƯỜNGThứ nhất - tính hữu dụng của BĐS giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức hai - nhu cầu loại BĐS trên thị trường 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và ngược - YẾU TỐ PHÁP LÝThứ nhất - tình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua hai - quy định về xây dựng gắn với BĐS các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,....2 - CÁC YẾU TỐ CẬN KỀ BÊN NGOÀI ẢNH HƯỞNG ĐẾN BẤT ĐỘNG - YẾU TỐ CHÍNH TRỊ PHÁP LÝNhững chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhất - các chính sách có tác động gián tiếp sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng hai - các chính sách tác động trực tiếpChính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực chính sách thuế của Nhà nước đối với - YẾU TỐ THUỘC VỀ KINH TẾ VĨ MÔThứ nhất - các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian hai - hiện trạng vùng lân cận các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...Thứ ba - mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của tư - hệ thống, chính sách tiền tệ khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay năm - tỷ lệ thuế và mức thuế suất khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường BĐS tăng lên. Ở Việt Nam hiện tại có thể kể đến mô hình Đặc khu kinh tế SEZ với những ưu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trường thuế sáu - người tham gia thị trường BĐS thị trường BĐS sẽ có những nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị BĐS của toàn khu - YẾU TỐ XÃ HỘIThứ nhất - mật độ dân số tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do lượng cầu tăng đột số cơ học được tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số chuyển hai - yếu tố khác chất lượng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của những nơi phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng thì chất lượng y tế, bệnh viện rất được chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định có đến BĐS này hay nhiều lắm những thứ cần biết để nói về giá trị Bất động sản. Địa ốc Xanh Toàn Cầu đã đề cập tới bạn những gạch đầu dòng đầu tiên và bạn hãy tìm hiểu chuyên sâu về từng vấn đề đó để hiểu rõ được những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cần tìm hiểu thông tin, tư vấn về đầu tư Bất động sản tại Bình Phước hãy liên hệ qua Liên hệ - Địa ốc Xanh Toàn Cầu, chúng rất hân hạnh được hỗ trợ và phục vụ Thành Đạt Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng trong đời sống của môi con người. Vì thế, trong giao dịch bất động sản, người mua lẫn người bán luôn luôn đắn đo, cân nhắc về giá trị của nó. Vì vậy việc hiểu rõ giá trị của bất động sản và các yếu tố tác động lên giá trị của bất động sản không những giúp cho các bên tự tin hơn, thuận lợi hơn trong việc ra quyết định khi giao dịch bất động sản mà còn là cơ sở khoa học cho việc ước tính giá trị bất động sản, giúp cho nhân viên môi giới tư vấn khách hàng một cách logic, thuyết phục về giá trị của bất động sản. 1. Giá Trị Bất Động Sản ☀️ Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. ☀️ Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. ☀️ Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. ☀️ Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán. ☀️ Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. ☀️ Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra. ☀️ Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư. ☀️ Nhưng thiết thực nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả. ☀️ Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn. ☀️ Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó. ☀️ Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa hoạn, lụt lội…đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà. ☀️ Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh. Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế. Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường . ☀️ Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là ☑️ giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó ☑️ và giá trị thanh lý của bất động sản. 2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Bất Động Sản Giá Trị Của Bất Động Sản Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 📣 Yếu tố tự nhiên Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. 🌟 Thứ nhất – vị trí của BĐS Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. ➡️ Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu ➡️thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. ➡️ Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS. ☑️ Vị trí tương đối Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. ☑️ Vị trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn ➡️ có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. ☑️ Mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao. 🌟 Thứ hai – kích thước, diện tích mảnh đất kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, ➡️ thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. ➡️ Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao. 🌟 Thứ ba – địa hình của BĐS Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn. ➡️ Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp ở đây là ven biển. 🌟 Thứ tư – tình trạng môi trường môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó. 🌟 Thứ năm – tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, động đất, khí hậu xấu… ➡️ thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên. 📣 Yếu tố kinh tế 🌟 Thứ nhất – khả năng mang lại thu nhập từ BĐS mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. ➡️ Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. ➡️ BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây ➡️ và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS. 🌟 Thứ hai – sự kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI ➡️ sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. ➡️ Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN, TPP,… 🌟 Thứ ba – thị trường kinh tế sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. ➡️ Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. ➡️ Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao ➡️ khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều. 📣 Yếu tố thị trường 🌟 Thứ nhất – tính hữu dụng của BĐS giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. ➡️ Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào. 🌟 Thứ hai – nhu cầu loại BĐS trên thị trường 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch ➡️ sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. ➡️ So giữa các loại BĐS với nhau như nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao ➡️ thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại. 📣 Yếu tố pháp lý 🌟 Thứ nhất – tình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất ➡️ sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán 🌟 Thứ hai – quy định về xây dựng gắn với BĐS Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản 📣 Yếu tố chính trị pháp lý 🌟 Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực ➡️ sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. 🌟 Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực ➡️ khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau. 🌟 Thứ nhất – các chính sách có tác động gián tiếp Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, ➡️ kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh. 🌟 Thứ hai – các chính sách tác động trực tiếp ☑️ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. ☑️ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. ☑️ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… ☑️ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. ☑️ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. 📣 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 🌟 Thứ nhất – các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. ➡️ Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước ➡️ sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới. 🌟 Thứ hai – hiện trạng vùng lân cận các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc… 🌟 Thứ ba – mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. ➡️ Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó. 🌟 Thứ tư – hệ thống, chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp ➡️ thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. ➡️ Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi. 👉 Nhìn chung giá trị của bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, mỗi yếu tố có những nội dung chi tiết nhằm định hướng cho việc đánh giá giá trị của bất động sản ngày càng có cơ sở, chính xác, khoa học và chuyên nghiệp hơn, điều này đòi hỏi người đánh giá cần có nghiệp vụ chuyên môn và tuân thủ nguyên tắc nhất định. BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI – SỐ 1 VỀ THỔ CƯ THÔNG TIN LIÊN HỆ 📞 Hottline 📞 Hệ Thống Website Đăng Kí Ứng Viên Đăng Ký Ứng Viên 📞 Facebook Bất Động Sản Thiên Khôi 📞 Website Bất Động Sản Thiên Khôi Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm này, thì sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về Khái Niệm Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản là gì? Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản. CHÚ Ý Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây =============>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá ==================>>>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản Các yếu tố mang tính vật chất Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn có của tài sản BĐS như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản. Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS BĐS khu trung tâm thành phố có giá trị cao hơn BĐS ven đô hay ngoại ô, ở vị trí 1 cao hơn các vị trí 2, 3,4. Kích thước hình thể BĐS thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về mặt tiền, chiều sâu, lô đất nở hậu,…. Tình trạng môi trường trong sạch, mức độ ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào. Thông thường thuộc tính hữu dụng của bất động sản càng cao thì giá trị BĐS càng nhiên, còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của giá trị. Bất động sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác công dụng của nó. Ví dụ, cũng cùng một mảnh đất có thể được sử dụng để xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê cửa hàng. Tùy mục đích khác nhau, giá trị BĐS khác nhau do đó khi thẩm định giá trị BĐS cần phải xem xét mục tiêu của khách hàng. Với một tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác nhau với người này là quan trọng nhưng với người khác lại không quan trọng, khi định giá TĐV vừa phải lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, vừa phải xem xét đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp Các yếu tố về tình trạng pháp lí Hai BĐS có những yếu tố vật chất tương tự nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lí thì giá trị của chúng cũng khác nhau. Tình trạng pháp lí của BĐS ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể khi sử dụng tài sản. Quyền đối với BĐS có thể là quyền được phép mua bán chuyển nhượng,cho thuê, biếu tặng,…Quyền đối với BĐS càng rộng thì giá trị của BĐS càng cao. Đây là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của các bất động sản. Sự khác biệt giữa có xác nhận các quyền với BĐS và không có như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến sự khác biệt tương đối về giá trị của các BĐS. Các yếu tố mang tính kinh tế Các yếu tố kinh tế được đề cập đến là cung cầu trên thị trường BĐS. Sự thay đổi của một trong các nhân tố làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được mua bán trên thị trường. Giả thiết các yếu tố khác là cố định, giá cả BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên thị trường. Thực chất, giá trị của BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm và trở nên giảm khi sức mua giảm hoặc cung tăng nhiều hơn so với lượng cầu. Khi thẩm định giá đòi hỏi các TĐV cần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường. Thẩm định viên cần phải đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai để xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Từ đó có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn giá trị của tài sản cần thẩm định. Một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tùy thuộc vào quan niệm, phong tục tập quán mà giá trị BĐS còn bị tác động bởi các yếu tố khác nhau. Như ở các quốc gia Đông Nam Á thường rất quan trọng hướng nhà, tuổi làm nhà, tuổi mua đất, các yếu tố về phong thủy,…Hay tập quán tiêu dùng thì hầu hết những người cao tuổi thì có xu hướng chọn nhà liền với đất, với giới trẻ thì lại thích ở chung cư,…Các chính sách của Nhà nước về đầu tư cho cơ sở hạ tầng, cho phép Việt kiều mua nhà,…Do đó, khi thẩm định giá trị của BĐS cần phải xem xét các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS cho phù hợp. Tôi tên là Nguyễn Anh Hiếu, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Ngoại Thương. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, – Hoặc ZALO Giá trị bất động sản luôn chịu sự ảnh hưởng và chi phối bởi rất nhiều yếu tố trên thị trường. Nếu hoạt động trong lĩnh vực này, chủ sở hữu và nhà đầu tư cần nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để đưa ra những quyết định chính xác và đúng đắn nhất. Nội dung bài viết Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố pháp lý Các yếu tố ngoại cảnh Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ 1. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản thường có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó. Cụ thể gồm Yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản Phần lớn giá trị của bất động sản được quyết định thông qua vị trí của bất động sản. Vị trí của bất động sản thuận lợi bao nhiêu thì càng quyết định giá trị và giá cả của bất động sản bấy nhiêu. Thông thường, vị trí trong bất động sản được chia thành 2 loại Vị trí tương đối Là những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ… Vị trí tuyệt đối Là những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã 4 giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn. Trên thực tế, bất động sản nào có cả vị trí tương đối lẫn tuyệt đối thì chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác. Diện tích, kích thước bất động sản Mảnh đất có diện tích và kích thước tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Chẳng hạn như những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thì thường được ưa chuộng và định giá cao hơn. Địa hình xây dựng Giá trị của bất động sản nằm trong khu vực địa hình cao hay thấp sẽ không giống nhau. Bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng thủy triều bất động sản ven biển thì giá luôn thấp hơn những bất động sản sở hữu lợi thế về địa hình cao, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên. Thế nhưng, đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì địa hình ở nơi thật cao và ở nơi cực thấp ven biển sẽ có giá trị cao hơn. Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản Đối với bất động sản là nhà hay các công trình xây dựng khác, nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau thì bất động sản có thiết kế và kiến trúc hợp thị hiếu người mua hơn sẽ có giá cao hơn và ngược lại. Thổ nhưỡng, địa chất Đó là những yếu tố liên quan đến độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị của bất động sản sẽ khác nhau. Chẳng hạn như độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng. Tình trạng môi trường Bất động sản nằm trong khu vực có môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Yếu tố này dễ nhận thấy nhất ở các bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng là khách sạn cao cấp nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành sẽ chi phối đến việc định giá bất động sản đó. Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên Những bất động sản nằm ở vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… thường có giá trị thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên. Yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập của bất động sản Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản đó. Cụ thể, khả năng tạo ra thu nhập, sinh lời của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng tăng và ngược lại. Sự phát triển của kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bởi vậy, trước khi đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán nhịp độ của thị trường. Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu về đầu tư bất động sản sẽ tăng cao khiến cho giá trị của bất động sản cũng có chiều hướng gia tăng. Ngoài ra, các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI cũng làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ đó giá trị bất động sản tăng theo. Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có thể kể đến như WTO, ASEAN, TPP… Hệ thống tiện ích nội, ngoại khu Các hệ thống tiện ích có thể kể đến như hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… xung quanh khu bất động sản đều góp phần tác động đến giá trị bất động sản. Yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản Tính hữu dụng của bất động sản chính là giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản. Một bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người dùng thì bất động sản đó sẽ có giá cao. Mối quan hệ cung - cầu Giá trị bất động sản cao hay thấp, tăng hay giảm phần nào bị ảnh hưởng bởi cung - cầu của bất động sản đó cân bằng hay chênh lệch. Nếu cung tăng nhưng cầu giảm thì giá trị bất động sản sẽ có cơ hội tăng vọt. Ngược lại, khi cung giảm nhưng cầu tăng thì giá trị bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống. 2. Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý của bất động sản Một bất động sản sẽ có giá trị hơn khi sở hữu đầy đủ các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có. Trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi như hiện nay, những bất động sản đầy đủ pháp lý luôn được tìm kiếm và săn đón, dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về xây dựng gắn với bất động sản Các quy định về xây dựng gắn với bất động sản có thể kể đến như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản; tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nếu là đất quy hoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây dựng với mục đích để ở. Nếu một bất động sản gặp nhiều hạn chế về xây dựng gắn liền với bất động sản thì dù có được vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ thì cũng không được “giá” bằng những bất động sản có ít hạn chế hơn. 3. Các yếu tố ngoại cảnh Các yếu tố ngoại cảnh thường mang tầm vĩ mô, có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản toàn khu vực và trong cả nước. Yếu tố chính trị pháp lý Các chính sách tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản là sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản và tăng giá trị của bất động sản trong khu vực đó. Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Định hướng phát triển của Nhà nước Bất động sản nằm trong khu vực được định hướng và chú trọng đầu tư phát triển sẽ có giá tăng theo thời gian. Còn những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước thì rất khó tăng giá. Hiện trạng vùng lân cận Bất động sản ở những khu vực có công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng được đầu tư như điện, đường, thông tin liên lạc… thì sẽ được hưởng lợi về sức hút và giá trị. Mức độ tăng trưởng GDP Bất động sản nằm trong khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm sẽ được nhiều người quan tâm và tăng giá trị theo thời gian. Hệ thống, chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ lớn hơn. Điều này dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh hơn. Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu vực đó. Người tham gia thị trường bất động sản Khi các nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn đầu tư thì giá trị bất động sản ở khu vực sẽ có sự thay đổi. Các yếu tố xã hội Mật độ dân số Bất động sản ở những nơi có đông dân cư thường sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi dân cư thưa thớt. Ngoài ra, ở những khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì bất động sản nơi đó cũng được hưởng lợi về giá. Yếu tố khác Y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân,... đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản. 4. Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ Công nghệ phát triển ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Kéo theo đó là sự xuất hiện của các sàn giao dịch giúp thúc đẩy nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch. Đây cũng là yếu tố tiềm năng có thể tác động đến giá trị của bất động sản. Giá trị bất động sản chịu sự chi phối từ rất nhiều yếu tố, từ điều kiện tự nhiên cho đến tình hình kinh tế, xã hội. Thông qua bài viết, hy vọng bạn đã hiểu thêm về những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, để từ đó đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản hợp lý, đúng đắn. Để nhận định chính xác giá trị Bất động sản BĐS cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản. Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động dung chính1. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động Yếu tố tự Yếu tố kinh tế2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động Yếu tố chính Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ Yếu tố tự nhiênNhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố vị trí, diện tích, địa hình, môi trường và thiên trí của Bất động sảnLà yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của trí tương đối Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất thước, diện tích mảnh đấtKích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá hình của BĐSĐịa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp ở đây là ven biển.Tình trạng môi trườngMôi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS lợi và rủi ro từ thiên nhiênCác sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, động đất, khí hậu xấu… thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên Yếu tố kinh tếKhả năng mang lại thu nhập từ BĐSMức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời kiện kinh tếCác sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN, TPP,…Thị trường kinh tếSự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất tố thị trườngTính hữu dụng của BĐS giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức cầu loại BĐS trên thị trường 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược tố pháp lýTình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bánQuy định về xây dựng gắn với BĐS các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,….2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động Yếu tố chính trịNhững chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với chính sách có tác động gián tiếp sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao sẽ dẫn đến giá trị BĐS tăng chính sách tác động trực tiếp Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực chính sách thuế của Nhà nước đối với Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ môCác điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian trạng vùng lân cận các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của thống, chính sách tiền tệ khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản